2023. godina ima potencijal postati jedna od najatraktivnijih godina za aktivne investitore u europske nekretnine. Trenutačni stres na tržištu može se primijetiti na nekoliko fronti, što ima potencijal pretvoriti tržište prodavača u tržište kupaca.
Zbog prijetnje recesijom, europska tržišta nekretnina, 2023. godine osjećat će veliku tenziju. Ali tržišta su mnogo fleksibilnija, stoga postoji mala vjerojatnost ponavljanja scenarija prošle financijske krize. Investitori mogu sa svojim strategijama ostati na svom zacrtanom putu na najatraktivnijim lokacijama u Europi, koje su potaknute dugoročnim megatrendovima u demografiji i tehnologiji, i malo je vjerojatno da će na njih utjecati recesija i rastuće kamatne stope. Drugdje je situacija potpuno drugačija.
Savršena oluja donosi i priliku
Europsko tržište nekretnina doseglo je vrhunac u siječnju/januaru 2022.godine. Od tada je stopa inflacije naglo porasla zbog posljedica pandemije, pregrijanog gospodarstva SAD i energetske krize. Kao odgovor na to, ključne kamatne stope centralnih banaka, koje su bile na snazi gotovo cijelo desetljeće, počele su rasti s rekordno niskih vrijednosti. Drugi razlog zahlađenja nalazi se u visokoj inflaciji, rastu cijena fosilnih goriva i rastu kamatnih stopa, što će donijeti recesiju u gotovo svim europskim gospodarstvima. Ovo novo makro okruženje, potiče generalno čišćenje tržišta nekretnina u Europi, što će s jedne strane biti loše za ponudu, ali će predstavljati ogromnu priliku za aktivne investitore, koji traže prilike na tržištu nekretnina.
1. Javna tržišta, posebno tržišta obveznica, doživjela su korekciju tijekom 2022.godine. To je utjecalo na neravnotežu u investicijskim portfeljima institucionalnih investitora, koji moraju slijediti planiranu strategiju. To bi moglo značajno utjecati na prodaju i moguće dodatno sniženje cijena u idućoj godini. Za aktivne tražitelje nekretnina to bi bila prednost, jer bi osim nižih cijena imali i manju konkurenciju od strane kupaca.
2.Centralne banke koristile su kvantitativno popuštanje (QE) kako bi preplavile tržište likvidnošću, što je sačuvalo EU od teže krize tijekom pandemije. Međutim, ta je pomoć napuhala cijene dobara, i ne samo nekretnina. Ti su poticaji sada završeni, a Europska centralna banka postupno smanjuje poticaje koji su uvedeni. I to će u idućoj godini donijeti manju podršku trenutnim cijenama nekretnina i stvoriti dodatni pritisak na strani prodaje.
3. Značajan dio europskog tržišta nekretnina predstavljaju institucionalni investitori, koji su gradili i razvijali projekte dužničkim kapitalom. Promjene u monetarnoj politici središnjih banaka znače da se mnoga poduzeća neće odlučiti na refinanciranje kredita, budući da troškovi toga danas u mnogim slučajevima premašuju ili uvelike smanjuju povrate, koje poduzeća ostvaruju od najamnina. To će također biti jedan od katalizatora koji će utjecati na povećanje ponude na tržištu nekretnina, jer će poduzeća biti prisiljena prodavati.
4. Europsko gospodarstvo pokazuje znakove da postupno ulazimo u recesiju, što će vjerojatno smanjiti potražnju za svim vrstama nekretnina, pri čemu će najviše pogoditi urede, trgovinske i industrijske nekretnine. Zbog bojazni da će mnogi (ionako nerealni) poslovni planovi propasti, mnogi zanimljivi projekti mogli bi završiti na tržištu jeftiniji uz velike popuste.
5. Visoka inflacija prebacuje troškovne problematike na upravitelje imovine. Ovi dodatni troškovi mogli bi ih potaknuti da podijele svoje planove i stručnost s jakim kapitalnim partnerima. Troškovi izgradnje porasli su više od stope inflacije, što otežava upravljanje i razvoj nekretninskih projekata bez podrške iskusnih investitora, koji su spremni zaboraviti na svoja sredstva na duže vrijeme. To bi trebalo stvoriti prilike na tržištu nekretnina za ulazak u potencijalno dobre projekte po sniženim cijenama.
Godina kupaca, a ne prodavač
S obzirom na gore napisano možemo zaključiti da najbolja vremena tek dolaze. Međutim, svaka kriza predstavlja priliku; baš kao što će kriza u koju polako ulazimo predstavljati priliku. Ako će to s jedne strane biti loše za sadašnje prodavače nekretnina, s druge će strane biti dobro za kupce. Dakle, ako su posljednjih godina uvjete na tržištu postavljali prodavači, podizali cijene i smišljali ovako bizarne uvjete, sada se situacija preokreće. Pred nama je godina kupaca koji će moći postavljati uvjete i kupovati nekretnine po nižim cijenama. Nitko vam neće moći reći koliki pad možemo očekivati. Na kraju krajeva, već sama stopa inflacije snižava realnu vrijednost nekretnina. Rješenje ćete pronaći u strpljivosti i da ne ulazite u investicije s kratkoročnim ciljevima.
