Leto 2023 ima potencial postati eno najprivlačnejših let za aktivne vlagatelje v evropske nepremičnine. Trenutni stres na trgu je opaziti na več frontah, kar ima potencial trg prodajalcev spremeniti v trg kupcev.
Zaradi nevarnosti recesije bodo evropski nepremičninski trgi leta 2023 pod velikim pritiskom. Vendar pa je malo verjetno, da bi se ponovil scenarij iz zadnje finančne krize, saj so trgi veliko bolj fleksibilni. Vlagatelji lahko ostanejo na začrtani poti s svojimi strategijami na najbolj privlačnih lokacijah v Evropi, ki jih poganjajo dolgoročni megatrendi v demografiji in tehnologiji in na katere verjetno ne bosta vplival recesija in višanje obrestnih mer. Drugje pa so razmere popolnoma drugačne.
Popolna nevihta pomeni tudi priložnost
Evropski nepremičninski trg je svoj vrhunec doživel januarja 2022. Od takrat se je stopnja inflacije močno povečala zaradi posledic pandemije, pregretega gospodarstva ZDA in energetske krize. V odgovor so se z rekordno nizkih vrednosti začele dvigovati ključne obrestne mere centralnih bank, ki so bile v veljavi že skoraj desetletje. Drugi razlog za ohlajanje pa najdemo v visoki inflaciji, podražitvi fosilnih goriv in dvige obrestnih mer, ki bodo povzročili recesijo v skoraj vseh evropskih gospodarstvih. To novo makro okolje spodbuja temeljito čiščenje nepremičninskih trgov v Evropi, ki bodo na eni strani slabi za ponudbeno stran, bodo pa predstavljali izjemno priložnost za aktivne vlagatelje, ki iščejo priložnosti na nepremičninskem trgu.
1. Javni trgi, zlasti obvezniški, so leta 2022 doživeli korekcijo. To je povzročilo neravnovesja v naložbenih portfeljih institucionalnih vlagateljev, ki morajo slediti vnaprej začrtani strategiji. To bi lahko v prihodnjem letu pomenilo dodaten pritisk na prodajni strani in morebitno dodatno znižanje cen. Za aktivne iskalce nepremičnin bi to predstavljalo prednost, saj bi poleg nižjih cen imeli na voljo tudi manj konkurence na strani kupcev.
2. Centralne banke so uporabile kvantitativno sproščanje (QE), da bi preplavile trg z likvidnostjo, kar je EU obvarovalo pred hujšo krizo v času pandemije. Je pa ta pomoč napihnila cene dobrin, nenazadnje tudi nepremičnin. Te spodbude so se sedaj zaključile, Evropska centralna banka pa postopoma zmanjšuje spodbude, ki so bile vpeljane. Tudi to bo v prihodnjem letu pomenilo manj podpore za trenutne cene nepremičnin in ustvarjalo dodaten pritisk na prodajni strani.
3. Precejšen del evropskega trga nepremičnin predstavljajo institucionalni vlagatelji, ki so projekte zgradili in razvili z dolžniškim kapitalom. Spremembe v monetarni politiki centralnih bank pomenijo, da se številna podjetja ne bodo odločila za refinanciranje posojil, saj strošek tega danes v veliko primerih presega ali močno najeda donosnost, ki jo podjetja prejmejo iz naslova najemnin. Tudi to bo eden od katalizatorjev, ki bo vplival na povečanje ponudbe na nepremičninskem trgu, saj bodo podjetja prisiljena v prodajo.
4. Evropsko gospodarstvo kaže znake, da postopoma prehajamo v recesijo, kar bo verjetno zmanjšalo povpraševanje po vseh tipih nepremičnin, še najbolj na udaru pa bodo pisarne, trgovski prostori in industrijski prostori. Zaradi skrbi, da bi številni (že danes nerealni) poslovni načrti propadli, bi se lahko mnogi zanimivi projekti znašli na trgu z visokimi diskonti.
5. Visoka inflacija povzroča stroškovni pritisk na upravljavce nepremičnin. Ti dodatni stroški bi jih lahko spodbudili, da delijo svoj načrt in strokovno znanje z močnimi kapitalskimi partnerji. Strošek gradnje se je zvišal bolj od stopnje inflacije, zaradi česar je upravljanje in razvijanje nepremičninskih projektov težje izvesti brez podpore izkušenih vlagateljev, ki so pripravljeni na svoja sredstva pozabiti za dalj časa. S tem bi se morale na trgu pojaviti priložnosti za vstop v potencialno dobre projekte po znižanih cenah.
Leto kupcev, ne prodajalcev
Glede na zapisano lahko sklepamo, da pred nami niso najlepši časi. Vendar vsaka kriza predstavlja priložnost; tako, kot bo priložnost predstavljala kriza, v katero počasi vstopamo. Če bo ta na eni strani slaba za trenutne prodajalce nepremičnin, bo na drugi strani dobra za kupce. Torej, če so zadnja leta na trgu pogoje postavljali prodajalci, višali cene in si lahko zmišljevali še tako bizarne pogoje, se sedaj situacija obrača. Pred nami je leto kupcev, ki bodo lahko postavljali pogoje in kupovali nepremičnine po nižjih cenah. Kako visok padec lahko pričakujemo, vam ne bo znal povedati nihče. Nenazadnje že sama stopnja inflacije niža realno vrednost nepremičnin. Ključno pri vsem pa je, da ste potrpežljivi, v investicijo pa ne vstopate s kratkoročnimi cilji.
